作者：梁争誉
“*ST金科”变回“金科股份”不到两个月，金科交出重整后的首份半年报。
8月24日，金科股份（000656.SZ）发布2026年半年报。报告期内，公司实现营业收入3.05亿元，同比下降87.11%；归属于上市公司股东的净利润1856.07万元，上年同期亏损75.23亿元；扣非归母净利润仍亏损7144.06万元。
营收大幅收缩、扣非仍未盈利，但对于经历近三年司法重整的金科而言，这份半年报更重要的意义，在于它正在交出一张与过去完全不同的成绩单。
2023年5月，金科被债权人申请重整；2024年2月，金科正式向重庆市第五中级人民法院递交重整申请，成为近年来A股首家进入重整程序的大型全国化上市房企；截至2024年12月10日，共6174家（户）债权人申报债权，申报总金额约976.62亿元；2025年12月，金科完成重整计划执行。
今年7月2日，金科“摘星脱帽”，证券简称由“*ST金科”恢复为“金科股份”，债务风险化解工作正式告一段落。
过去依靠拿地、开发、销售做大的千亿房企金科，如今主动压降新增土地投资，收缩传统开发业务，将资源投向城市更新、资产管理、运营管理和数字科技，从传统房地产开发商转向“科技驱动的不动产综合运营商”。
图源：图虫创意
营收大降87%，金科不做传统开发商了
只看利润，金科上半年的表现似乎已经扭亏。但如果拆开来看，金科距离恢复正常经营仍有距离。
上半年，金科营业收入仅3.05亿元，其中房地产销售及运营收入2.56亿元，资产运营管理收入4641.59万元；归母净利润1856万元，扣非后仍亏损7144万元。
和去年同期相比，营收从23.63亿元降至3.05亿元，降幅达到87.11%。与此同时，公司营业成本2.40亿元，管理费用5656万元，财务费用2998万元，虽然各项期间费用较上年同期明显下降，但营业利润仍亏损2253万元。
因此，这次扭亏更应该被理解为重整后经营秩序恢复的结果，而不是传统房地产开发业务重新进入增长轨道。
事实上，重整后金科的核心变化首先发生在资产负债表。
2025年12月重整计划执行完毕后，金科归母净资产由负转正，2025年末达到41.56亿元；有息负债占总资产比例降至7.05%，货币资金余额14.07亿元。这意味着，过去压在金科身上的高杠杆和巨额债务，已经不再是公司经营的主要矛盾。
截至报告期末，公司总资产142.03亿元，较2025年末下降4.62%；归属于上市公司股东的净资产41.75亿元，较上年末的41.56亿元微增0.44%；负债总额从年初的101.20亿元降至94.79亿元。
但金科目前仍处于修复期，现金并不算宽裕。截至6月底，公司货币资金9.96亿元，较年初14.07亿元下降29.21%；其中还有部分资金暂存于管理人账户，以及预留税款、司法冻结等受限资金。
重整解决的是活不下去的问题，但没有让金科马上恢复到过去的规模。
上半年，金科无新增土储，截至6月底剩余可售面积约280.32万平方米，其中重庆地区占比83%；在开发项目32个，在建面积约87万平方米；上半年全口径销售金额仅3.07亿元。
对于一家曾经年销售额超过千亿元的全国性房企而言，这样的开发规模已经很难再支撑过去的增长逻辑。金科需要寻找的，是一种不依赖持续拿地、不需要大量资金沉淀的生意。
马蔚华等高管天团入场，代建运营成为新主业
重整后的金科，已经在组织架构上为这场转型重新排兵布阵。
金科新设城市更新事业部、资产管理事业部、开发管理事业部、产商管理事业部、数字科技事业部和科技创新赋能中心，资源开始向城市更新、运营管理、特殊资产管理和数字科技等领域集中。
其中，代建和不动产运营业务开始有起色。
上半年，金科新增签约全过程代建项目11个，新增管理面积117万平方米，在管面积882万平方米；同时签约产商运营与城市更新服务项目14个，新增服务面积82万平方米。
从财务表现看，这一模式已经体现出一定的盈利优势。上半年，金科资产运营管理业务收入4641.59万元，毛利率67.25%，明显高于房地产销售及运营业务的12.55%。
重整后的股东和管理层变化，也为这种转型提供了另一层支撑。
重整完成后，金科形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的股东格局。产业投资人上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金及20余家财务投资人合计出资26.28亿元，其中国有背景资金占比约37%。“新股东在资产管理、特殊资产及科技赋能等领域积淀深厚，为公司转型布局提供了有效支撑。”金科表示。
新一届管理团队中，董事长兼总裁郭伟具有信达地产等大型房企管理经验，招商银行原行长马蔚华出任党委书记，万通集团创始人冯仑担任专家顾问委员会主任委员。
金科称，新一届管理层凭借纾困资管经验、全维度复合专业背景、优质股东资源与市场化治理机制，与公司“不动产综合运营商”的新定位高度契合。
目前，金科已经与腾云筑科科技发展有限公司合作，推进城市更新及不动产科技产业基金业务发展；与上海瑞威资产管理股份有限公司成立合资平台，专注地产类不良资产盘活。
重整让金科获得了一次重新出发的机会，这家昔日的千亿房企开始从一家依赖土地和销售规模的房地产开发商，变成一家试图靠管理能力、运营能力和资产盘活能力赚钱的不动产综合运营商。
但能否找到一门可持续赚钱的生意，半年报给出的答案还不算完整。
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